PRS - rewolucja na rynku najmu

Eksperci są zgodni i przekonują, że sektor najmu instytucjonalnego, czyli PRS (od angielskiego: Private Rented Sector), to przyszłość rynku. W największym skrócie działa on tak: firmy, które są właścicielami całych budynków, wynajmują osobom prywatnym gotowe mieszkania, z wyposażeniem albo bez, często z obsługą i serwisem. Do dyspozycji są zwykle również miejsca parkingowe, stojaki na rowery, czasem wspólne lobby czy siłownia. A w razie usterki w lokalu lokator może zgłosić się do biura obsługi klienta, które sprawnie rozwiązuje problem.

Najem instytucjonalny gwarantuje również stabilność, komfort oraz maksymalnie uproszczony proces zawierania umów. Tego często brakuje przy współpracy z osobą prywatną. Dodatkowo, mogą powstawać konflikty najemcy z mieszkańcami – właścicielami sąsiednich mieszkań, gdyż często ich styl życia może się znacząco różnić – wyjaśnia Sylwia Jankowska, Investment Consultant w firmie doradczej Cushman & Wakefield.

Ogromny potencjał rozwoju

Pierwsze mieszkania dostępne w ramach najmu instytucjonalnego pojawiły się w Polsce w 2015 roku, a zatem już sześć lat temu. Głośniej na ten temat zrobiło się jednak dopiero w ostatnim czasie, gdy liczba podpisanych umów w tym sektorze gwałtownie wzrosła.

Nasz rynek jest wciąż we wczesnej fazie rozwoju. Obecnie w ramach działających aktywów wielorodzinnych przeznaczonych na wynajem, w rękach inwestorów instytucjonalnych znajduje się około 6000 mieszkań. Natomiast pula zapowiedzianych projektów jest czterokrotnie większa. To zaledwie 0,2% całkowitych zasobów mieszkaniowych w Polsce i szacunkowo 3–5% całego rynku najmu. Potencjał rozwoju jest zatem ogromny – zaznacza Patrick Pospiech, Senior Consultant w Zespole Inwestycji Mieszkaniowych JLL.

Również Przemysław Chimczak-Bratkowski, prezes Fundacji Rynku Najmu i partner w ThinkCo, podkreśla, że najem instytucjonalny to wciąż niewielki wycinek rynku, który jednak staje się coraz bardziej zauważalny. Coraz bardziej powszechne staje się budowanie całych budynków na wynajem. Jeszcze jakiś czas temu Polska nie była dla funduszy atrakcyjnym krajem pod względem inwestycji. To zainteresowanie pojawiło się dopiero w ostatnich latach, a pionierem w tym zakresie był Fundusz Mieszkań na Wynajem. Dodatkowo, w ciągu ostatniego półtora roku inwestowanie w biurowce czy obiekty handlowe stało się dużo mniej atrakcyjne. Kapitał, który wcześniej lądował w galeriach handlowych czy w budynkach biurowych, dziś lokowany jest albo w logistyce, albo właśnie w budynkach na wynajem – tłumaczy Chimczak-Bratkowski.

Potwierdza to Mira Kantor-Pikus, partner w Cushman & Wakefield, która zauważa, że aktualnie na rynku nieruchomości widzimy aktywność dotychczasowych deweloperów mieszkaniowych, a także i tych, którzy do tej pory skupiali się głównie na przestrzeniach biurowych lub handlowych. Ograniczenie popytu na tego rodzaju komercyjne inwestycje skłoniło ich do zmiany profilu swojej działalności.

Dotychczas większość deweloperów w sektorze mieszkaniowym koncentrowała się na budowaniu lokali na sprzedaż, jednak kontakt z nabywcą indywidulanym wymaga dużych nakładów pracy i procesu marketingowego rozłożonego na kilkanaście miesięcy. W przypadku sprzedaży całego budynku inwestorowi instytucjonalnemu, proces marketingowy jest zdecydowanie krótszy, a cena dla całego obiektu zostaje ustalona już na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Taka sytuacja jest korzystna dla dewelopera w przypadku w miarę stabilnej sytuacji cenowej na rynku mieszkaniowym i służy dywersyfikacji przychodów oraz ich bezpieczeństwu w dłuższym okresie – dodaje ekspertka.

Wrocław ważnym rynkiem

Niekwestionowanym liderem inwestycji w sektorze PRS jest Warszawa, jednak – zdaniem znawców branży – oprócz silnej stolicy, potencjał rozwojowy leży również w miastach regionalnych.

Wrocław zajmuje w tym gronie ważne miejsce. Obecnie w mieście wynajmowanych jest ponad 1400 mieszkań w obiektach pozostających w rękach funduszy inwestycyjnych. Blisko drugie tyle zostało zapowiedziane do realizacji, czyli oficjalnie ogłoszone przez inwestorów. Co ciekawe, równie prężnie rozwija się tu rynek prywatnych akademików, czyli inna ważna klasa aktywów z sektora living. Obecnie w tej kategorii znajduje się już ponad 600 miejsc, a w kolejnych latach przybędzie blisko 1500 – zapowiada Patrick Pospiech z JLL.

Również Karolina Furmańska, Senior Residential Analyst w Cushman & Wakefield, podkreśla, że Wrocław jest ważnym rynkiem zarówno dla rodzimych inwestorów, jak i zagranicznych funduszy.

Oferta Wrocławia obecnie to ponad tysiąc mieszkań na wynajem od instytucjonalnych graczy. To oznacza, że na Wrocław przypada 16% wszystkich mieszkań na wynajem instytucjonalnych inwestorów będących w ofercie w Polsce. Te, które są już obecne na wrocławskim rynku, cieszą się dużym powodzeniem wśród najemców. We Wrocławiu obecne są po dwa projekty Funduszu Mieszkań na Wynajem, R4R, a także Vantage Rent – te dopiero weszły na rynek. Vantage Rent ma w przygotowaniu jeszcze dwie kolejne inwestycje. Pozostałe fundusze także nie próżnują – podkreśla Karolina Furmańska.

Vantage Rent to nowa marka stworzona przez Vantage Development, wiodącego wrocławskiego dewelopera, który w ostatnim czasie postawił na najem instytucjonalny jako jeden z filarów długofalowej strategii firmy.

Do zmiany modelu biznesowego zainspirował nas nowy właściciel – TAG Immobilien. Na rynku niemieckim spółka ta posiada w portfelu 86 000 mieszkań na wynajem i jest jednym z liderów sektora najmu instytucjonalnego. Vantage Development nadal będzie oferować lokale na sprzedaż, ale w ograniczonej liczbie. Obecnie stawiamy przede wszystkim na rozwój nowoczesnej sieci mieszkań na wynajem w kilku miastach Polski – tłumaczy Katarzyna Szydłowska-Biskup, rzecznik prasowy Vantage Development.

Jako firma wrocławska, Vantage Development rozpoczęło wynajem mieszkań od stolicy Dolnego Śląska. W swojej ofercie mają już lokale dostępne w ramach trzech inwestycji: Małopanewska 4, Legnicka 33 i Buforowa 89. W kolejnych kwartałach najem mieszkań rozpocznie się także w Poznaniu.

To zaledwie początek naszej ekspansji. Do końca 2025 roku w bazie Vantage Rent znajdzie się około 11 000 mieszkań na wynajem. Na ten moment posiadamy działki oraz nieruchomości zakupione w tym celu we Wrocławiu, Poznaniu oraz Łodzi. Jesteśmy oczywiście otwarci również na inne rynki lokalne, na których poszukujemy atrakcyjnie położonych gruntów – dodaje Katarzyna Szydłowska-Biskup.

Popyt będzie rósł

Przemysław Chimczak-Bratkowski przekonuje, że najem instytucjonalny będzie cieszył się coraz większym zainteresowaniem klientów, ponieważ zmieniają się nasze potrzeby i preferencje.

Jeśli chcemy wynajmować, to w wyższym standardzie, a nie sub-standardzie. Rosną oczekiwania, choćby co do tego, że mieszkanie nie będzie zagracone starymi meblami, a podpisywana umowa zostanie rzetelnie przygotowana. Wymagania najemców dotyczą zarówno najmu instytucjonalnego, jak i od właścicieli prywatnych, ponieważ na rynku pojawiło się bardzo dużo mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych.Zwiększa się też grupa osób, które dużo później decydują się na zakup własnego mieszkania, bądź w ogóle nie są w stanie udźwignąć takiego wydatku i dlatego wybierają opcję wynajmu.

W innych częściach Europy także widać, że ta granica się przesuwa. Kiedyś o własnym mieszkaniu zaczynało się myśleć w wieku 25 lat, potem było to 27–30 lat. Teraz prywatne mieszkanie kupuje się nawet w okolicach 35. roku życia. Z drugiej strony, wraz ze wzrostem PKB ceny nieruchomości pójdą w górę i dostępność mieszkań spadnie. Niektórych młodych ludzi nie będzie stać na zakup mieszkania albo będą dłużej zbierać na wkład własny czy wykończenie lokalu i dlatego ich wynajem prawdopodobnie rozciągnie się w czasie. Te czynniki wpłyną na stabilny wzrost popytu na rynku najmu. Do tego dojdzie strona podażowa – pojawi coraz więcej instytucji, które będą chciały oferować mieszkania na wynajem – dodaje Przemysław Chimczak-Bratkowski.

Z badania przeprowadzonego przez firmę badawczą SW Research na zlecenie Cushman & Wakefield wynika jasno, że oficjalne statystyki nie oddają prawdziwego obrazu rynku najmu. Faktycznie dzieje się na nim dużo, dużo więcej. Patrząc także na grupę wiekową respondentów, która jest odzwierciedleniem najemców i potencjalnych najemców mieszkań w naszym kraju, to przede wszystkim „młodzi dorośli”, czyli „young adults” i „young professionals”, wynajmują mieszkania. Ponad 56% obecnych najemców i 49% potencjalnych przyszłych najemców to osoby do 34. roku życia – wyjaśnia Karolina Furmańska z Cushman & Wakefield.

W pewnym momencie życia Polacy zaczynają myśleć o kupnie własnego mieszkania. Jednakże, jak tłumaczy ekspertka, z uwagi na galopujące ceny nieruchomości, najem może być w przyszłości alternatywą dla tych, którzy nie będą mogli pozwolić sobie na własny kąt lub którzy w ogóle nie rozważają takiej inwestycji.

Według wyników naszej ankiety, ponad 42% respondentów najmuje mieszkanie, ponieważ uważa, że ceny na rynku nieruchomości są za wysokie. Dodatkowo 11% wszystkich ankietowanych nie ma zdolności kredytowej. Ponadto, pomimo rekordów na rynku mieszkaniowym, lokali mamy wciąż za mało, według szacunków nawet o dwa miliony. Wskaźnik pokoi na osobę jest jednym z najniższych w Unii Europejskiej i wynosi 1,1, podczas gdy średnia dla UE to 1,6. Rosnące ceny mieszkań mogą niejako pośrednio zmusić Polaków do rezygnacji z zakupu, a wtedy poszukiwane będą projekty na wynajem z prawdziwego zdarzenia – zaznacza Karolina Furmańska.

Młodzi stawiają na mobilność

Katarzyna Szydłowska-Biskup z Vantage Development tłumaczy, że lokale na sprzedaż oraz wynajem, choć zaspokajają tę samą potrzebę, trafiają jednak do zupełnie innych odbiorców pod względem stylu życia, oczekiwań dotyczących stabilizacji czy zarządzania domowym budżetem.

Oczywiście, wciąż wielu Polaków będzie zainteresowanych wyłącznie zakupem nieruchomości, co wynika przede wszystkim z ich przywiązania do idei własności. Stale powiększa się jednak grupa osób, która stawia przede wszystkim na mobilność i brak długoterminowych zobowiązań. Wynajęte mieszkanie, szczególnie to w formule instytucjonalnej, po prostu lepiej pasuje do ich stylu życia – mówi Szydłowska-Biskup.

Patrick Pospiech z JLL przekonuje, że rozwojowi sektora PRS sprzyjają przede wszystkim zmiany demograficzne i społeczne, na podstawie których możemy wysnuwać prognozy.

Do 2030 r. liczba ludności miejskiej osiągnie poziom 58% populacji. Rośnie grupa młodych specjalistów w największych miastach. Zwiększa się też liczba gospodarstw domowych, których do 2030 r. będzie 15,4 mln. Mamy do czynienia nie tylko ze zmianą pokoleniową, która wiąże się ze zmianą nastawienia do własności. Preferencje w zakresie mobilności i elastyczności stają się głównym motorem kierującym młodych ludzi na rynek najmu. Drugim czynnikiem jest też dostępność zakupu. Przy rosnących cenach mieszkań dla wielu młodych ludzi zgromadzenie wkładu własnego i zaciągnięcie kredytu stają się nieosiągalne, ale i nieracjonalne finansowo.

Oferta najmu instytucjonalnego jest skierowana do każdego, ale jak podkreśla Sylwia Jankowska z Cushman & Wakefield, najczęściej najemcami są osoby w wieku od 25 do 40 lat, pracujący single i singielki, pary lub młode rodziny, które docelowo myślą o nabyciu własnego mieszkania. Podobne dane podaje Katarzyna Szydłowska-Biskup z Vantage Development.

Badania konsumenckie, które przeprowadziliśmy w ubiegłym roku, a teraz również spotkania z pierwszymi klientami potwierdzają, że wynajmem mieszkania są zainteresowani głównie ludzie młodzi – single oraz pary. Są to osoby, które wciąż się uczą lub pracują, ale nie są jeszcze pewne, czy we Wrocławiu chcą pozostać na stałe. Zakup mieszkania i kredyt hipoteczny, który nierzadko musi towarzyszyć transakcji, nie są w tej chwili dla nich interesującą opcją. Spodziewamy się, że wraz ze zbliżającym się rozpoczęciem roku akademickiego na uczelnie powrócą również studenci i to oni będą chętnie wynajmować mieszkania Vantage Rent, szczególnie te, która znajdują się blisko wrocławskiego Rynku, na przykład przy Legnickiej 33 – tłumaczy Szydłowska-Biskup.

Oczekujemy wyższych standardów

Jak wyjaśnia Przemysław Chimczak-Bratkowski z ThinkCo, podobne zmiany do tych, które obserwujemy na rynku biurowym, zachodzą także w segmencie najmu instytucjonalnego.

Coworkingi, które mają niewielki udział w rynku, bardzo mocno wpłynęły na wyobrażenie tego, jakie powinno być biuro. Użytkownicy tych przestrzeni odkryli, że możemy mieć różne strefy aktywności, osobne miejsca do pracy cichej i do spotkań. I nagle wszystkie biura zaczęły podążać tym tropem. W przypadku najmu będziemy mieli analogiczną sytuację. Pojawią się standardy oferowane przez dużych operatorów instytucjonalnych, zarządzających kilkoma lub kilkunastoma tysiącami mieszkań, dotyczące umów, obsługi czy napraw, czyli aspektów, które mają ułatwić najemcom funkcjonowanie i być czymś, co do takiego najmu przyciąga. To w naturalny sposób bardzo mocno wpłynie na prywatnych wynajmujących, którzy już dziś zaczynają się do tych standardów dostosowywać. Staną się one coraz bardziej wyśrubowane, będziemy coraz mocniej ich pilnowali i najemcy coraz częściej będą tego oczekiwali. Standardy, które teraz wypracujemy, wpłyną na to, jak w przyszłości będą mieszkały tysiące osób – dodaje prezes Fundacji Rynku Najmu.

Katarzyna Szydłowska-Biskup zaznacza, że najem instytucjonalny daje klientowi stabilizację: mieszkanie, które wynajmuje, będzie dla niego dostępne tak długo, jak będzie tego potrzebować.

Przy wynajmie od prywatnego właściciela życie, jak wiadomo, pisze różne scenariusze. Podpisując umowę z Vantage Rent, najemca może oczekiwać gwarancji wysokości czynszu podczas jej trwania, rozliczeń mediów według faktycznego zużycia i wsparcia ze strony naszego zespołu opiekunów klienta. Mieszkania są nowe, w atrakcyjnych lokalizacjach, nad ich odpowiednią jakością czuwa firma z wieloletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości. Jeśli chodzi o najem prywatny i standard lokali, wiele zależy od samego właściciela – dodaje.

Patrick Pospiech z JLL tłumaczy, że postępująca profesjonalizacja rynku najmu sprawia, iż dziś wynajem dobrze zlokalizowanego, odpowiednio wyposażonego mieszkania od inwestora jawi się jako ciekawa alternatywa. Tym bardziej, że oznacza to jasne warunki transakcji, a często także dodatkowe udogodnienia i serwis oferowany przez wynajmującego. Co ważne, ceny najmu w tych obiektach są rynkowe. Umowę można zawrzeć na wiele lat, bez ryzyka, że z dnia na dzień zostaniemy bez dachu nad głową. Na korzyść rynku PRS działa także zmiana stylu życia młodych Polaków – płynność finansowa i rezygnacja z długoterminowych zobowiązań wygrywają z potrzebą własności. Zanosi się więc na to, że najem instytucjonalny zadomowi się w naszym kraju na dobre, a najbliższe kilka lat przyniesie jego dynamiczny rozwój.